Umowa przedwstępna u notariusza - jakie daje skutki

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna strona albo obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Przy sprzedaży nieruchomości można ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego, a wybór formy przesądza o tym, czego strona może się domagać, gdy druga uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej. Różnica ta jest zasadnicza i ujawnia się dopiero wtedy, gdy coś idzie nie po myśli stron.

Kiedy umowa przedwstępna jest potrzebna

Umowa przedwstępna ma sens wtedy, gdy strony są już zdecydowane, ale zawarciu umowy właściwej stoi na przeszkodzie okoliczność wymagająca czasu. Najczęściej jest to oczekiwanie na decyzję kredytową kupującego, konieczność spłaty kredytu obciążającego nieruchomość i wykreślenia hipoteki, oczekiwanie na zaświadczenia albo uporządkowanie spraw spadkowych po poprzednim właścicielu. Umowa przedwstępna wiąże wówczas strony na czas potrzebny do usunięcia przeszkody.

Jeżeli natomiast wszystkie dokumenty są skompletowane, a cena może być zapłacona od razu, umowa przedwstępna nie jest konieczna. Strony zawierają wtedy bezpośrednio umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, a etap pośredni tylko wydłużyłby postępowanie i podniósł koszty.

Forma pisemna a forma aktu notarialnego

Umowa przedwstępna jest ważna także wtedy, gdy została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Zakres uprawnień strony pokrzywdzonej jest jednak wówczas ograniczony. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Jest to tak zwany skutek słabszy: można dochodzić odszkodowania, ale nie samej umowy.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, warunek ten spełnia wyłącznie umowa przedwstępna zawarta w tej samej formie. Wtedy strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego), a orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek jej zawarcia zastępuje oświadczenie strony uchylającej się. To skutek silniejszy i jedyny, który realnie zabezpiecza nabywcę przed rozmyśleniem się sprzedającego.

Warto pamiętać o terminie: roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Zwłoka w działaniu może więc zniweczyć nawet dobrze skonstruowaną umowę.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to, że nie może pozostawiać do późniejszego uzgodnienia tego, co dla umowy sprzedaży jest kluczowe. Typowe elementy to:

• oznaczenie stron wraz z danymi pozwalającymi na ich jednoznaczną identyfikację oraz wskazanie, do jakiego majątku nastąpi nabycie;
• oznaczenie nieruchomości: numer działki lub lokalu, powierzchnia, numer księgi wieczystej, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu również dane spółdzielni;
• cena oraz sposób i terminy jej zapłaty, w tym wskazanie części płatnej ze środków własnych i ze środków kredytu;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej, określony datą albo zdarzeniem, którego nadejście jest pewne;
• termin i sposób wydania nieruchomości oraz zasady rozliczenia opłat eksploatacyjnych;
• oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym nieruchomości, w tym o obciążeniach i o osobach zameldowanych.

Do umowy wprowadza się także warunki, od których strony uzależniają dalszy przebieg transakcji. Najczęściej są to: uzyskanie przez kupującego kredytu w określonym terminie, spłata kredytu sprzedającego i wykreślenie hipoteki, przedłożenie kompletu zaświadczeń albo prawomocne stwierdzenie nabycia spadku. Warunki należy sformułować precyzyjnie, ponieważ ich niejasne brzmienie jest najczęstszym źródłem sporu o to, kto odpowiada za niedojście umowy do skutku.

Zadatek a zaliczka

Zadatek i zaliczka to dwie różne instytucje, choć w rozmowach bywają używane zamiennie. Zaliczka jest częścią ceny płaconą z góry i w razie niedojścia umowy do skutku podlega zwrotowi, bez dalszych konsekwencji dla żadnej ze stron.

Zadatek ma skutek dalej idący. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet ceny. Jeżeli natomiast umowa zostaje rozwiązana albo jej niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo odpowiadają obie, zadatek podlega zwrotowi w wysokości otrzymanej. Strony mogą te zasady zmodyfikować, dlatego brzmienie postanowienia o zadatku wymaga uważnego przeczytania.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala ujawnić w dziale III księgi wieczystej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Wpis ten sprawia, że roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Jeżeli więc sprzedający sprzeda nieruchomość innej osobie albo ustanowi na niej obciążenie, kupujący, którego roszczenie zostało wpisane wcześniej, zachowuje możliwość dochodzenia swojego prawa. Wniosek o wpis zamieszcza się w akcie, a notariusz składa go do sądu, pobierając należną opłatę sądową; zasady jej pobierania opisano w zakładce Taksa notarialna.

Dobór formy umowy przedwstępnej, treści warunków i zabezpieczeń zależy od okoliczności konkretnej transakcji, w tym od tego, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i jak zaplanowano zapłatę ceny. Kwestie te warto omówić przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, kierując zapytanie przez kontakt z kancelarią.