Sprzedaż i zamiana nieruchomości

Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymaga tego art. 158 Kodeksu cywilnego, a forma ta zastrzeżona jest pod rygorem nieważności. Oznacza to, że porozumienie zawarte na piśmie, choćby podpisane przez obie strony i wykonane, nie przenosi własności. Ta sama zasada obejmuje zamianę, przy której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą własność rzeczy w zamian za inną rzecz; do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Jakie prawa można zbyć w tej formie

Przedmiotem umowy sprzedaży lub zamiany zawieranej przed notariuszem może być w szczególności:

• nieruchomość gruntowa, zabudowana albo niezabudowana, w całości lub w postaci działki odłączanej z większej nieruchomości,
• lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków na nim wzniesionych,
• udział we współwłasności nieruchomości albo udział w prawie użytkowania wieczystego.

Forma aktu notarialnego obejmuje także zbycie nieruchomości rolnej, przy czym obrót taką nieruchomością podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Notariusz ustala wówczas, czy nabywca spełnia warunki określone w tej ustawie oraz czy do zawarcia umowy nie jest potrzebna zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Badanie stanu prawnego i księgi wieczystej

Przed sporządzeniem aktu notariusz zapoznaje się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Dla nieruchomości położonych w Siedlcach i w powiecie siedleckim księgi wieczyste prowadzi Sąd Rejonowy w Siedlcach. Sprawdzeniu podlega, kto jest ujawniony jako właściciel lub użytkownik wieczysty, jakie prawa i roszczenia obciążają nieruchomość, czy wpisana jest hipoteka, służebność albo prawo dożywocia, a także czy w księdze widnieje ostrzeżenie o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym lub wzmianka o wniosku, który nie został jeszcze rozpoznany.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę działającego w dobrej wierze, ale nie działa zawsze. Wyłącza ją między innymi wzmianka o wniosku oraz ujawnione ostrzeżenie. Z tego powodu stan księgi ustala się bezpośrednio przed czynnością, a nie wyłącznie na podstawie odpisu przedłożonego wcześniej. Notariusz jest obowiązany odmówić dokonania czynności sprzecznej z prawem.

Umowa przedwstępna

Strony często umawiają się najpierw co do samego zobowiązania do zawarcia umowy w przyszłości. Umowa przedwstępna jest ważna także w zwykłej formie pisemnej, jednak wtedy stronie przysługuje wyłącznie roszczenie o naprawienie szkody. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie strony uchylającej się od jej zawarcia. Roszczenie wynikające z takiej umowy może zostać ujawnione w księdze wieczystej, co chroni kupującego wobec kolejnych nabywców.

Rozliczenie ceny

Sposób i termin zapłaty ceny ustalają strony, a notariusz zamieszcza te postanowienia w akcie. W akcie można zawrzeć oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty, dzięki czemu wierzyciel dochodzi należności bez procesu, po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd. Gdy cena ma zostać wydana zbywcy dopiero po spełnieniu uzgodnionego warunku, środki mogą zostać złożone na rachunku kancelarii; służy temu depozyt notarialny. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, część ceny przeznacza się zwykle na spłatę kredytu, a bank wydaje dokumenty pozwalające na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Prawo pierwokupu i wymagane zgody

Niektóre nieruchomości objęte są ustawowym prawem pierwokupu. Przysługuje ono między innymi gminie w przypadkach wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w tym co do nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przy nieruchomościach rolnych oraz Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe przy gruntach leśnych. W takiej sytuacji zawiera się najpierw umowę warunkową, a po bezskutecznym upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu umowę przenoszącą własność. Notariusz sprawdza również, czy potrzebna jest zgoda małżonka, zezwolenie sądu opiekuńczego przy czynnościach dotyczących majątku dziecka lub osoby ubezwłasnowolnionej albo zgoda organu osoby prawnej.

Jak przebiega czynność

1. Zgłoszenie sprawy do kancelarii i ustalenie, jakie dokumenty będą potrzebne w konkretnym stanie faktycznym; pomocny jest zbiorczy wykaz dokumentów.
2. Przekazanie dokumentów notariuszowi z wyprzedzeniem oraz podanie danych stron.
3. Badanie stanu prawnego, przygotowanie projektu aktu i uzgodnienie jego treści ze stronami.
4. Umówienie terminu; w oznaczonym dniu strony stawiają się w kancelarii z dokumentami tożsamości.
5. Odczytanie aktu, wyjaśnienie skutków czynności oraz podpisanie aktu przez strony i notariusza.
6. Pobranie podatku i opłat, wydanie wypisów oraz złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Podatek i wpis do księgi wieczystej

Przy umowie sprzedaży notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Oblicza podatek, pobiera go od kupującego przy podpisaniu aktu i odprowadza do urzędu skarbowego, a strony nie składają odrębnej deklaracji. Podatku nie pobiera się, gdy czynność jest z niego zwolniona albo gdy sprzedaż podlega podatkowi od towarów i usług; ocena należy do notariusza i opiera się na dokumentach oraz oświadczeniach stron. Zasady ustalania wynagrodzenia notariusza opisano na stronie taksa notarialna.

W akcie notarialnym obejmującym przeniesienie własności nieruchomości notariusz zamieszcza wniosek o wpis do księgi wieczystej i składa go sądowi za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu. Za chwilę złożenia wniosku uważa się jego wprowadzenie do systemu. Opłatę sądową notariusz pobiera przy sporządzeniu aktu i przekazuje sądowi, a dalsze czynności podejmuje już sąd wieczystoksięgowy.

Wypisy aktu

Oryginał aktu notarialnego pozostaje w kancelarii. Strony otrzymują wypisy, które mają moc prawną oryginału. Wypis dla sądu dołączany jest do wniosku o wpis do księgi wieczystej, a odrębne wypisy notariusz przesyła organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków oraz organowi podatkowemu właściwemu w sprawie podatku od nieruchomości. Liczbę wypisów dla stron ustala się przy czynności. Kolejne wypisy mogą otrzymać strony aktu oraz osoby, dla których zastrzeżono w akcie prawo otrzymania wypisu.

Podstawa prawna

Art. 155 i art. 158 Kodeksu cywilnego (skutek i forma umowy przenoszącej własność nieruchomości), art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego (umowa przedwstępna), art. 603 i art. 604 Kodeksu cywilnego (zamiana), ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.