Pełnomocnictwa

Pełnomocnictwo jest oświadczeniem, w którym mocodawca upoważnia wskazaną osobę do działania w jego imieniu i ze skutkiem dla niego. Sięga się po nie wtedy, gdy osobiste stawiennictwo jest niemożliwe lub utrudnione: z powodu wyjazdu, pobytu za granicą, stanu zdrowia albo odległości od miejsca, w którym czynność ma zostać dokonana. Pełnomocnik nie działa dla siebie. Skutki jego czynności powstają bezpośrednio po stronie mocodawcy, dlatego treść umocowania wymaga starannego przemyślenia.

Rodzaje pełnomocnictw

Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje pełnomocnictw, różniące się zakresem umocowania:

• pełnomocnictwo ogólne, obejmujące umocowanie do czynności zwykłego zarządu, na przykład do bieżącego administrowania majątkiem; wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności;
• pełnomocnictwo rodzajowe, określające rodzaj czynności przekraczających zwykły zarząd, na przykład umocowanie do zbywania nieruchomości należących do mocodawcy;
• pełnomocnictwo do poszczególnej czynności, wskazujące konkretną czynność i jej przedmiot, na przykład sprzedaż oznaczonego lokalu za cenę nie niższą niż ustalona przez mocodawcę.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu pełnomocnictwo ogólne nie wystarcza. Potrzebne jest umocowanie rodzajowe, a gdy ustawa tak stanowi, umocowanie do poszczególnej czynności. Rozróżnienie to ma znaczenie praktyczne: sąd wieczystoksięgowy, bank lub druga strona umowy badają, czy pełnomocnik rzeczywiście był umocowany do dokonanej czynności.

Forma pełnomocnictwa

Zasadę wyraża art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego: jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego, w takiej samej formie musi zostać udzielone pełnomocnictwo do sprzedaży, darowizny, zamiany czy zniesienia współwłasności nieruchomości. Dotyczy to również umowy przedwstępnej sporządzanej w formie aktu notarialnego oraz ustanowienia hipoteki. Więcej o samej czynności na stronie sprzedaż nieruchomości.

Forma aktu notarialnego bywa też wybierana wtedy, gdy przepisy jej nie wymagają, ale dokument ma być użyty wobec instytucji, które oczekują pewności co do tożsamości mocodawcy. Tak dzieje się przy sprawach spadkowych, przy reprezentacji przed urzędami i sądami, przy odbiorze korespondencji i dokumentów oraz przy dysponowaniu środkami na rachunku bankowym. W tym ostatnim przypadku warto wcześniej sprawdzić wymagania banku, ponieważ część instytucji przyjmuje dyspozycje wyłącznie na własnych formularzach.

Jeżeli mocodawca przebywa za granicą, pełnomocnictwo może zostać sporządzone przed miejscowym notariuszem. Dokument taki, aby mógł być użyty w Polsce, wymaga zwykle klauzuli apostille albo legalizacji oraz tłumaczenia sporządzonego przez tłumacza przysięgłego. Wymagania zależą od państwa, w którym dokument powstaje, dlatego dobrze jest ustalić je przed wizytą u zagranicznego notariusza. Możliwe jest również udzielenie pełnomocnictwa w Polsce przed planowanym wyjazdem.

Treść, ograniczenia i wygaśnięcie umocowania

Precyzyjny zakres pełnomocnictwa chroni obie strony. Zbyt wąskie umocowanie uniemożliwia dokonanie czynności i wymusza kolejną wizytę u notariusza. Zbyt szerokie daje pełnomocnikowi swobodę, której mocodawca mógł nie zamierzać. Dlatego w akcie wskazuje się przedmiot czynności, a często także jej warunki brzegowe: minimalną cenę, sposób i termin zapłaty, uprawnienie do odbioru ceny, do składania wniosków wieczystoksięgowych, do reprezentacji przed organami podatkowymi lub dostawcami mediów. Wskazuje się również, czy pełnomocnik może ustanowić dalszych pełnomocników.

Zakaz czynności z samym sobą

Zgodnie z art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, ani reprezentować obu stron, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Jeżeli więc mocodawca chce sprzedać lub darować nieruchomość właśnie tej osobie, którą umocowuje, musi to wyraźnie zastrzec w treści pełnomocnictwa.

Odwołanie i wygaśnięcie

Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą umocowania. Na tej zasadzie opiera się pełnomocnictwo nieodwołalne, spotykane przy zabezpieczeniu rozliczeń między stronami. Umocowanie wygasa również ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie zastrzeżono inaczej z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą umocowania. Odwołanie powinno dotrzeć do pełnomocnika, a w praktyce należy też odebrać od niego wypisy dokumentu i zawiadomić instytucje, wobec których się nim posługiwał.

Wypisy pełnomocnictwa

Oryginał aktu notarialnego pozostaje w kancelarii. W obrocie posługuje się wypisami, które mają moc oryginału. Przy czynności dotyczącej nieruchomości pełnomocnik pozostawia wypis w aktach sprawy, dlatego zamawiając dokument, warto od razu ustalić, ile wypisów będzie potrzebnych: dla pełnomocnika, dla banku, dla urzędu. Wypisy wydaje się mocodawcy oraz osobom, dla których je zastrzeżono w akcie.

Jak przebiega czynność

1. Kontakt z kancelarią i wskazanie, do jakiej czynności pełnomocnictwo ma być udzielone oraz komu.
2. Przekazanie danych pełnomocnika i dokumentów dotyczących przedmiotu czynności, na przykład numeru księgi wieczystej.
3. Przygotowanie projektu aktu z określeniem zakresu umocowania i ewentualnych zastrzeżeń.
4. Wizyta mocodawcy w kancelarii w Siedlcach. Obecność pełnomocnika nie jest potrzebna. Notariusz ustala tożsamość mocodawcy, odczytuje akt i wyjaśnia skutki umocowania.
5. Wydanie wypisów i przekazanie ich pełnomocnikowi w sposób uzgodniony przez mocodawcę.

Podstawa prawna

Pełnomocnictwo regulują przepisy Kodeksu cywilnego o przedstawicielstwie. Zakres umocowania określa art. 98, formę pełnomocnictwa art. 99, odwołanie i wygaśnięcie art. 101, a zakaz dokonywania czynności z samym sobą art. 108. Formę umowy przenoszącej własność nieruchomości wskazuje art. 158 Kodeksu cywilnego. Zasady sporządzania aktów notarialnych oraz wydawania ich wypisów określa ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Wynagrodzenie notariusza ustala się na zasadach opisanych na stronie taksa notarialna.