Umowy darowizny

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Definicję tę zawiera art. 888 Kodeksu cywilnego. Darowizna jest umową, a nie jednostronną decyzją, dlatego dochodzi do skutku dopiero wtedy, gdy obdarowany ją przyjmie. Najczęściej dotyczy przekazania nieruchomości albo udziału w niej osobie z najbliższej rodziny, jeszcze za życia darczyńcy.

Forma umowy i przedmiot darowizny

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione, jednak zasada ta nie uchyla przepisów wymagających formy szczególnej ze względu na przedmiot darowizny. Darowizna nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo udziału w tych prawach wymaga zatem aktu notarialnego pod rygorem nieważności, niezależnie od tego, czy nieruchomość została już wydana obdarowanemu.

Przedmiotem darowizny może być między innymi nieruchomość gruntowa, lokal stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, udział we współwłasności, a także inne prawa majątkowe oraz środki pieniężne. Darować można również nieruchomość obciążoną hipoteką lub służebnością. Obciążenia przechodzą wówczas na obdarowanego, o czym notariusz poucza przed podpisaniem aktu.

Służebność mieszkania, użytkowanie i umowa dożywocia

Darczyńca przekazujący dom lub mieszkanie często chce zachować możliwość dalszego korzystania z lokalu. Służy temu ustanowienie w tym samym akcie służebności osobistej mieszkania albo użytkowania. Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i wygasa najpóźniej z jej śmiercią. Można ją ujawnić w księdze wieczystej, co chroni uprawnionego także wobec kolejnego właściciela nieruchomości.

Od darowizny należy odróżnić umowę dożywocia. W jej ramach właściciel przenosi własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie, obejmujące zwykle wyżywienie, ubranie, mieszkanie, opiekę w chorobie i sprawienie pogrzebu. Umowa dożywocia jest umową odpłatną, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych i nie jest darowizną, a więc jej przedmiotu nie dolicza się do substratu zachowku. Wybór między darowizną ze służebnością a umową dożywocia prowadzi zatem do odmiennych skutków i wymaga omówienia przed czynnością.

Polecenie i obowiązki obdarowanego

Darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. Jest to polecenie. Jego wypełnienia może żądać darczyńca, a po jego śmierci spadkobiercy; gdy polecenie ma na względzie interes społeczny, żądać jego wykonania może także właściwy organ państwowy. Polecenie bywa stosowane wtedy, gdy darczyńca chce, aby obdarowany zapewnił określone świadczenie innej osobie albo korzystał z przedmiotu darowizny w uzgodniony sposób.

Odwołanie darowizny

Darowiznę jeszcze niewykonaną darczyńca może odwołać, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Darowiznę już wykonaną można odwołać tylko wtedy, gdy obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności. Nie wystarczy zwykły konflikt rodzinny ani rozczarowanie postawą obdarowanego; ocena należy do sądu.

Odwołanie następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Samo odwołanie nie przenosi z powrotem własności nieruchomości. Potrzebna jest umowa zwrotnego przeniesienia własności w formie aktu notarialnego albo prawomocne orzeczenie sądu.

Wpływ darowizny na zachowek i dział spadku

Darowizna wywiera skutki również po śmierci darczyńcy. Przy obliczaniu zachowku do wartości spadku dolicza się darowizny uczynione przez spadkodawcę. Nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych ani darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Przekazanie majątku za życia nie zawsze zwalnia więc obdarowanego z rozliczeń z pozostałymi członkami rodziny.

Odrębną kwestią jest zaliczenie darowizn na schedę spadkową przy dziale spadku między spadkobierców ustawowych. Darowizny podlegają zaliczeniu, chyba że z umowy lub z okoliczności wynika, że zostały dokonane ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia. Takie zwolnienie można zastrzec wprost w akcie darowizny. Krąg spadkobierców po darczyńcy stwierdza się później w sądzie albo przed notariuszem, w drodze czynności opisanej na stronie akt poświadczenia dziedziczenia.

Podatek od spadków i darowizn

Nabycie w drodze darowizny podlega podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od grupy podatkowej, do której zaliczany jest obdarowany, ustalanej według jego osobistego stosunku do darczyńcy. Do pierwszej grupy należą małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Do drugiej między innymi zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków. Do trzeciej pozostali nabywcy.

Zwolnienie dla najbliższej rodziny przewiduje art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obejmuje ono małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Co do zasady wymaga zgłoszenia nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w ustawowym terminie, jednak obowiązek zgłoszenia nie powstaje, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Przy darowiźnie dokonywanej przed notariuszem to notariusz jest płatnikiem podatku: oblicza go, pobiera i odprowadza, a gdy zwolnienie ma zastosowanie, podatku nie pobiera. Zasady ustalania wynagrodzenia notariusza opisano na stronie taksa notarialna.

Jak przebiega czynność

1. Kontakt z kancelarią w Siedlcach i ustalenie przedmiotu darowizny oraz obciążeń, które mają zostać ustanowione w tym samym akcie.
2. Przekazanie danych stron i dokumentów; ich zakres zależy od rodzaju darowanego prawa, a zbiorczy wykaz dokumentów ułatwia przygotowanie.
3. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i przygotowanie projektu aktu.
4. Stawiennictwo darczyńcy i obdarowanego, odczytanie aktu oraz pouczenie o skutkach czynności.
5. Podpisanie aktu, wydanie wypisów i złożenie przez notariusza wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Darowizna nieruchomości wymaga udziału obu stron albo ich pełnomocników. Pełnomocnictwo do dokonania darowizny musi mieć formę aktu notarialnego oraz wskazywać osobę obdarowanego i przedmiot darowizny; szerzej o tym na stronie pełnomocnictwa.

Podstawa prawna

Art. 888-902 Kodeksu cywilnego (darowizna, polecenie, odwołanie darowizny), art. 158 Kodeksu cywilnego (forma umowy przenoszącej własność nieruchomości), art. 296-305 Kodeksu cywilnego (służebności osobiste), art. 908 i następne Kodeksu cywilnego (umowa dożywocia), art. 993-995 oraz art. 1039-1043 Kodeksu cywilnego (doliczanie darowizn do zachowku i zaliczenie na schedę spadkową), ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn oraz ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.