Księga wieczysta - co sprawdzić przed zakupem nieruchomości

Księga wieczysta jest podstawowym źródłem wiedzy o stanie prawnym nieruchomości. Prowadzi ją sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, a jej treść jest jawna. Przed zakupem warto wiedzieć, co znajduje się w każdym z czterech działów i jak daleko sięga ochrona, którą wpis daje nabywcy.

Cztery działy księgi wieczystej

Dział I - oznaczenie nieruchomości i prawa związane

Dział pierwszy dzieli się na dwie części. W dziale I-O zamieszczone jest oznaczenie nieruchomości: położenie, numer działki ewidencyjnej, obszar i sposób korzystania, a przy lokalu również numer lokalu, kondygnacja oraz pomieszczenia przynależne. Dane te pochodzą z ewidencji gruntów i budynków, dlatego rozbieżność między księgą a ewidencją oznacza konieczność sprostowania oznaczenia przed czynnością.

Dział I-Sp obejmuje spis praw związanych z własnością. Wpisuje się w nim między innymi udział w nieruchomości wspólnej przypadający właścicielowi lokalu oraz służebności gruntowe ustanowione na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, na przykład prawo przejazdu przez sąsiednią działkę.

Dział II - właściciel

Dział drugi wskazuje właściciela albo użytkownika wieczystego. Sprawdzeniu podlega nie tylko nazwisko, ale też wielkość udziału oraz to, czy prawo należy do majątku wspólnego małżonków, czy do majątku osobistego. Od tego zależy, kto musi stawić się do aktu i czyja zgoda jest wymagana. Weryfikacji podlega także zgodność wpisu z podstawą nabycia, czyli z dokumentem, na podstawie którego wpis nastąpił.

Dział III - obciążenia, roszczenia i ostrzeżenia

Dział trzeci jest najbardziej zróżnicowany i przy zakupie zwykle najistotniejszy. Ujawnia się w nim ograniczone prawa rzeczowe poza hipoteką, w tym służebność osobistą mieszkania, służebność przesyłu i użytkowanie, a także prawo dożywocia, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia, prawa osobiste oraz ostrzeżenia. Wpis roszczenia o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej, ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym albo ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji to informacje, które zmieniają ocenę całej transakcji.

Dział IV - hipoteki

Dział czwarty zawiera wpisy hipotek wraz z ich rodzajem, sumą, walutą i oznaczeniem wierzyciela. Spłata kredytu nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki. Do wykreślenia potrzebny jest wniosek oraz dokument pochodzący od wierzyciela, zawierający zgodę na wykreślenie. Dopóki wpis pozostaje w księdze, hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.

Rękojmia wiary publicznej i jej granice

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to instytucja chroniąca nabywcę, ale nie działa ona bezwarunkowo.

Rękojmia nie chroni nabycia nieodpłatnego, a więc nie znajdzie zastosowania przy darowiźnie, ani nabywcy działającego w złej wierze, czyli takiego, który wiedział o niezgodności albo mógł się o niej z łatwością dowiedzieć. Ustawa wyłącza także jej działanie przeciwko niektórym prawom obciążającym nieruchomość niezależnie od wpisu, między innymi przeciwko służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebnościom ustanowionym decyzją organu administracji. Oznacza to, że sama lektura księgi nie zastępuje oględzin nieruchomości i pytania o to, kto z niej faktycznie korzysta.

Wzmianki o wnioskach jako sygnał ostrzegawczy

Wzmianka to adnotacja o złożonym wniosku, który nie został jeszcze rozpoznany przez sąd. Z samej wzmianki nie wynika, czego wniosek dotyczy: może chodzić o wykreślenie spłaconej hipoteki, ale równie dobrze o wpis nowego obciążenia albo o zmianę właściciela. Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej, ponieważ oznacza, że stan ujawniony w księdze może ulec zmianie z mocą wsteczną, od chwili złożenia wniosku. Jej ujawnienie wymaga zatem ustalenia treści wniosku, zanim strony przystąpią do umowy.

Przeglądarka ksiąg wieczystych a odpis z sądu

Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia ogólnodostępną przeglądarkę internetową, która po podaniu pełnego numeru księgi wieczystej pozwala zapoznać się z jej aktualną treścią. Jest to narzędzie wygodne do wstępnej weryfikacji, jednak wydruk z przeglądarki nie ma mocy dokumentu. Moc taką mają odpisy zwykłe i zupełne, wyciągi oraz zaświadczenia o zamknięciu księgi, wydawane przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Odpis zupełny jest przy tym bardziej wymowny niż zwykły, ponieważ obejmuje również wpisy wykreślone i pozwala prześledzić historię obciążeń.

Badanie stanu prawnego przez notariusza

Przed sporządzeniem aktu notariusz bada treść księgi wieczystej, porównuje ją z przedłożonymi dokumentami i z oznaczeniem nieruchomości w ewidencji gruntów oraz sprawdza, czy nie ujawniono wzmianek. Jeżeli badanie wykaże przeszkodę, czynność nie zostanie dokonana, dopóki przeszkoda nie zostanie usunięta. Po podpisaniu aktu obejmującego przeniesienie własności notariusz zamieszcza w nim wniosek o wpis do księgi wieczystej i składa go do sądu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, pobierając i przekazując należną opłatę sądową; zasady jej pobierania opisano w zakładce Taksa notarialna.

Jeżeli treść księgi wieczystej nieruchomości, którą zamierzają Państwo kupić, budzi wątpliwości, warto wyjaśnić je przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Zasady przygotowania takiej transakcji opisano na stronie czynności sprzedaż nieruchomości, a pytania dotyczące konkretnej księgi proszę kierować przez kontakt z kancelarią.