Dział spadku i zniesienie współwłasności

Nabycie spadku przez kilka osób oznacza, że majątek spadkowy przypada im wspólnie, w częściach ułamkowych. Podobny stan powstaje wtedy, gdy dwie lub więcej osób kupuje razem mieszkanie albo działkę. Współwłasność bywa rozwiązaniem trwałym, częściej jednak jest etapem przejściowym, który uprawnieni chcą zakończyć i przypisać poszczególne składniki majątku konkretnym osobom. Służą temu dwie czynności: dział spadku oraz zniesienie współwłasności. Obie mogą zostać dokonane w formie umowy przed notariuszem, jeżeli wszyscy uprawnieni są zgodni.

Kiedy podziału można dokonać przed notariuszem

Dział spadku następuje albo na mocy umowy zawartej między wszystkimi spadkobiercami, albo na mocy orzeczenia sądu wydanego na żądanie któregokolwiek z nich. Droga notarialna jest zatem drogą porozumienia. Warunkiem jest udział wszystkich współspadkobierców oraz zgoda co do tego, komu przypadną poszczególne przedmioty i w jakiej wysokości należne będą spłaty. Jeżeli choćby jedna z uprawnionych osób nie godzi się na proponowany podział, nie chce przystąpić do umowy albo jej miejsce pobytu nie jest znane, sprawę rozstrzyga sąd. Dla mieszkańców Siedlec i powiatu siedleckiego właściwy jest w tych sprawach Sąd Rejonowy w Siedlcach.

Notariusz nie rozstrzyga sporów. Jego rola polega na ustaleniu stanu prawnego, wyjaśnieniu skutków przyjmowanego rozwiązania i nadaniu uzgodnieniom właściwej formy. Jeżeli w toku rozmowy okaże się, że stanowiska stron są rozbieżne, jedyną drogą pozostaje postępowanie sądowe.

Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku wymaga formy aktu notarialnego. Ten sam wymóg dotyczy umownego zniesienia współwłasności nieruchomości, ponieważ przeniesienie jej własności następuje w formie aktu notarialnego. Odrębną regulację przewidziano dla przedsiębiorstwa wchodzącego w skład spadku. Gdy majątek obejmuje wyłącznie rzeczy ruchome lub środki pieniężne, przepisy nie wymagają szczególnej formy, jednak akt notarialny bywa i wtedy wybierany, ponieważ jednoznacznie utrwala treść ustaleń i ułatwia wykazanie ich wobec banków oraz urzędów.

Dział spadku poprzedza ustalenie, kto i w jakim udziale dziedziczy. Podstawą jest zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Bez jednego z tych dokumentów dział spadku nie jest możliwy. O pierwszej z tych czynności mowa jest na stronie poświadczenie dziedziczenia. Obie czynności mogą zostać dokonane tego samego dnia, o ile komplet dokumentów jest wcześniej przygotowany.

Sposoby wyjścia ze wspólności

Ustawa nie narzuca jednego rozwiązania. Strony wybierają sposób podziału, kierując się rodzajem majątku i własnymi ustaleniami. W praktyce stosuje się trzy podstawowe warianty:

• przyznanie rzeczy w całości jednej osobie, z obowiązkiem spłaty pozostałych uprawnionych albo bez spłat, jeżeli tak postanowią;
• podział fizyczny, czyli wydzielenie odrębnych przedmiotów lub części nieruchomości, o ile jest on dopuszczalny i nie prowadzi do istotnej zmiany rzeczy ani znacznego zmniejszenia jej wartości;
• sprzedaż przedmiotu wspólnego i podział uzyskanej ceny między uprawnionych w umówionych proporcjach.

Warianty te można łączyć. Częstym rozwiązaniem jest przyznanie mieszkania jednemu ze spadkobierców, samochodu drugiemu, a rachunku bankowego trzeciemu, z wyrównaniem różnic wartości dopłatą. Dopuszczalny jest także dział częściowy, obejmujący tylko niektóre składniki majątku, jeżeli pozostałe wymagają jeszcze uporządkowania stanu prawnego.

Zniesienie współwłasności nie dotyczy wyłącznie spadkobierców. W tej samej formie wychodzą ze wspólności osoby, które kupiły nieruchomość razem, na przykład rodzeństwo, wspólnicy albo osoby pozostające wcześniej w związku nieformalnym. Po rozstaniu mieszkanie może zostać przyznane jednej z nich ze spłatą na rzecz drugiej, przy czym w akcie porządkuje się także sprawę kredytu i wpisanej w księdze wieczystej hipoteki. Zmiana dłużnika kredytu wymaga zgody banku, o którą należy wystąpić przed czynnością.

Spłaty, dopłaty i skutki podatkowe

W umowie strony samodzielnie określają wysokość spłat i dopłat, termin oraz sposób ich zapłaty. Płatność może nastąpić przed podpisaniem aktu, przy akcie lub w terminie późniejszym, także w ratach. Dla zabezpieczenia zapłaty stosuje się hipotekę ustanowioną na nieruchomości otrzymanej przez osobę zobowiązaną do spłaty albo oświadczenie o poddaniu się egzekucji zamieszczone w akcie notarialnym. Rozwiązania te wybiera się przed sporządzeniem aktu, ponieważ wpływają na jego treść.

Umowa o dział spadku oraz umowa o zniesienie współwłasności podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej spłat lub dopłat, a więc wtedy, gdy jedna osoba otrzymuje więcej, niż wynikało z jej udziału, i płaci za to na rzecz pozostałych. Podatek pobiera notariusz jako płatnik przy sporządzeniu aktu. Nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega natomiast przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn, która przewiduje zwolnienia dla najbliższej rodziny. Zakres obowiązków podatkowych notariusz ustala po analizie dokumentów, przed umówionym terminem.

Jeżeli czynność dotyczy nieruchomości, notariusz zamieszcza w akcie wniosek o wpis w księdze wieczystej i składa go za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Od wniosku pobiera się opłatę sądową. Zasady ustalania wynagrodzenia notariusza i innych należności opisano na stronie taksa notarialna.

Jak przebiega czynność

1. Kontakt z kancelarią i wstępne omówienie sprawy: kto uczestniczy w podziale, co wchodzi w skład majątku, jaki sposób podziału strony uzgodniły.
2. Przekazanie dokumentów. Można je dostarczyć osobiście albo przesłać wcześniej, aby notariusz mógł sprawdzić ich kompletność i stan prawny nieruchomości.
3. Analiza księgi wieczystej, podstawy nabycia oraz obciążeń, a także ustalenie skutków podatkowych planowanej umowy.
4. Przygotowanie projektu aktu i uzgodnienie jego treści ze wszystkimi uczestnikami, w tym terminów spłat i sposobu ich zabezpieczenia.
5. Umówiony termin w kancelarii. Notariusz odczytuje akt, wyjaśnia jego skutki, a uczestnicy składają podpisy.
6. Wydanie wypisów, pobranie należnych podatków i opłat oraz złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Podstawa prawna

Dział spadku regulują przepisy Kodeksu cywilnego o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku, w tym art. 1037 tej ustawy, zgodnie z którym dział następuje na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu, a umowa obejmująca nieruchomość wymaga formy aktu notarialnego. Do zniesienia współwłasności stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, w szczególności art. 210 i art. 211, oraz art. 158 dotyczący formy umowy przenoszącej własność nieruchomości. Tryb sporządzenia aktu określa ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Skutki podatkowe wynikają z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy o podatku od spadków i darowizn, a wpis w księdze wieczystej z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.